Tecnologia Blockchain está transformando o mercado imobiliário

A propriedade é a maior reserva de riqueza do mundo e, se o mundo das criptomoedas e do blockchain estiver buscando uma rota expressa para a adoção em massa, pode ser pior do que fazer parceria com o setor imobiliário.

De acordo com um relatório de setembro de 2021 da Savills World Research, o valor estimado de todos os imóveis do mundo é de US$ 326,5 trilhões. Em comparação, a capitalização de mercado do setor de criptomoedas era de cerca de US$ 1 trilhão em meados de julho.

Além disso, o mercado imobiliário – pelo menos seu segmento imobiliário comercial – também é caracterizado por barreiras de entrada onerosas e informações assimétricas que favorecem os insiders. Suas taxas são altas, a papelada onerosa e as escrituras às vezes são defeituosas, falsificadas ou ausentes. Algumas propriedades podem levar anos para se mover – outra maneira de dizer que seu mercado é ilíquido. Em suma, não é de surpreender que muitos acreditem que esse mercado esteja pronto para disrupção, principalmente por meio de tokenização habilitada para blockchain.

Essa noção de tokenização de imóveis não é totalmente nova. Já em 2019, por exemplo, uma vila de 6,5 milhões de euros em Boulogne, nos arredores de Paris, foi tokenizada. Um milhão de ações foram colocadas à venda na blockchain Ethereum, a primeira propriedade na França já vendida como uma transação blockchain. Um indivíduo poderia ter comprado uma parte da vila de luxo por apenas 6,5 euros.

Tudo será fracionado?

A fuga do token não fungível (NFT) do ano passado - e as propriedades reais não são fungíveis , ou seja, não são intercambiáveis ​​- juntamente com alguns regulamentos mais favoráveis, como o Regulamento Crowdfunding (Reg CF) nos Estados Unidos, treinaram os holofotes mais diretamente em parcerias de criptomoedas e propriedades . O hype do metaverso deste ano, incluindo o leilão de terrenos virtuais recorde da Yugo Labs , também não desencorajou a atividade no mundo imobiliário.

“O Web3 terá tudo a ver com propriedade, possuindo ações fracionadas”, diz Bobby Singh, fundador do NiftySky DAO, falando na convenção NFT.NYC 2022 de junho, que apresentou uma faixa inteira sobre imóveis tokenizados. “Imagine fracionar o Empire State Building em 2 bilhões de ações.” Um indivíduo poderia possuir uma parte do Empire State Building por vários dólares.

A propriedade cria seu próprio impulso, continuou Singh. “Se você se tornar um colecionador, um proprietário, é mais provável que você fale sobre isso.” Mais proprietários significam mais emoção. “O conceito de título é muito importante.”

“Blockchain tem o potencial de transformar o setor imobiliário”, diz Lamont Black, professor associado do departamento de finanças e imóveis da DePaul University, à Magazine. O setor imobiliário tem tudo a ver com registros de propriedade e como uma propriedade é financiada, explica ele, e “o blockchain é ideal como um sistema compartilhado de manutenção de registros para esse tipo de aplicação”.

Muitos desses princípios “já estão sendo aplicados a imóveis digitais no metaverso”, acrescenta Black, enquanto as ideias por trás da Web3 – da qual o metaverso é uma parte – “estão muito enraizadas na propriedade de ativos digitais, incluindo coisas básicas como dados pessoais."

“A eficiência e a certeza que vem com a tokenização são inegáveis”, disse David Tawil, presidente e cofundador da ProChain Capital, à Magazine, e isso não foi perdido no setor imobiliário.

Um mercado que supera o criptoverso

Se aceitarmos os números de Savills, o valor dos imóveis do mundo é mais de 300 vezes o tamanho do setor de criptomoedas e blockchain, que recentemente caiu abaixo de US$ 1 trilhão em capitalização de mercado. Essa disparidade não passou despercebida aos observadores.

“Se apenas 0,5% do mercado imobiliário global total de US$ 280 trilhões fosse tokenizado nos próximos cinco anos, ele se tornaria um mercado de US$ 1,4 trilhão”, escreveu Moore Global, uma rede global de contabilidade, consultoria e consultoria em agosto.

Alternativamente, se alguém usar a estimativa da Savills de um mercado de US$ 327 trilhões: se apenas 1% do mercado imobiliário global fosse tokenizado, triplicaria o valor de mercado atual de todo o mundo das criptomoedas.

Cerca de quatro quintos dos imóveis do mundo são residenciais, de acordo com Savills. Os imóveis comerciais representam apenas cerca de um décimo do total, mas pode ser aí que a tokenização primeiro causa impacto, dizem alguns.

Singh, um veterano do negócio imobiliário comercial de Nova York, explicou na convenção NFT.NYC que o mercado imobiliário comercial legado tem “muito atrito” e é sobrecarregado pela falta de liquidez. Inovações como NFTs baseadas em blockchain podem ajudar na manutenção de registros porque a blockchain é transparente, “e o fracionamento tornará os imóveis mais líquidos”.

“Acreditamos que este mercado será mais aberto a fontes alternativas de levantamento de capital, incluindo tokenização”, disse Navonil Roy, CEO da LandOrc, com sede nos Emirados Árabes Unidos, à Magazine. Sua empresa facilita empréstimos para o setor imobiliário fornecendo acesso a financiamento descentralizado, usando títulos de terra em forma de token não fungível como garantia.

A formação de capital é muitas vezes um obstáculo em empreendimentos imobiliários, e a tokenização pode “abrir a porta para um grupo mais amplo de investidores”, diz Sean Stein Smith, professor assistente do departamento de economia e negócios do Lehman College, à Magazine, “por poder para tokenizar e bifurcar a propriedade e custódia do ativo imobiliário físico subjacente.” Ele também pode permitir transações secundárias peer-to-peer para que “um segundo mercado robusto também possa ser desenvolvido”.

O fato de as transações de criptomoedas serem realizadas em tempo real também oferece vantagens potenciais, como “aumentar a velocidade com que as hipotecas são aprovadas e as transações são concluídas”, acrescenta Stein Smith.

Obstáculos permanecem

Apesar do enorme potencial, a tecnologia blockchain fez incursões relativamente pequenas na área de direitos de propriedade até agora. A vila de Boulogne citada acima era mais uma exceção do que uma regra.

“Blockchain é uma tecnologia que requer coordenação entre os participantes do mercado. Até que haja mais adoção dessa tecnologia, o impacto será limitado”, disse Black à Magazine, acrescentando:

“Outro obstáculo é o papel do governo. Como o título imobiliário é amplamente regulamentado pelos governos locais, o registro da propriedade em uma blockchain também exigirá a adoção do governo. Os municípios com visão de futuro e ágeis liderarão o caminho.”

A “promessa” de um mercado imobiliário globalizado e tokenizado com negociação no mercado secundário levou algum tempo “porque exigia obter várias licenças”, Max Dilendorf, sócio da Dilendorf Law Firm e que trabalha em projetos de tokenização imobiliária desde 2017 , conta a Revista. A Securitize LLC liderou o caminho, diz ele, tornando-se um agente de transferência registrado na Comissão de Valores Mobiliários dos EUA operando no blockchain há cerca de três anos, mas “as empresas passaram anos e anos para obter licenças nos EUA”, bem como na Ásia e na Europa. 

Outro obstáculo é que muitos dos dados necessários para concluir uma transação imobiliária tokenizada não ocorrem nativamente no blockchain. Deve ser inserido manualmente. O professor da Universidade de Basel, Fabian Schär, por exemplo, queria investir algumas centenas de francos suíços em uma casa multifamiliar em Detroit, como relatou em uma entrevista ao Credit Suisse Insights em maio de 2022:

“'O processo técnico relacionado ao token funcionou perfeitamente.' Mas então veio algo que fez Schär cancelar a transação: 'Havia cerca de 150 páginas de documentos legais que eu tive que ler e assinar.'”

O setor imobiliário também às vezes é resistente a mudanças, o que pode impedir a adoção. “Os corretores e agentes imobiliários são relativamente conservadores na adoção de novas tecnologias devido às somas monetárias envolvidas e às implicações associadas aos direitos de propriedade”, observa Stein Smith. 

Mais histórias de sucesso também podem ser necessárias antes que as coisas realmente comecem a andar. “Os proprietários de imóveis que desejam arrecadar dinheiro têm um único objetivo: menor custo de capital”, disse Yael Tamar, CEO e cofundador da SolidBlock – uma plataforma de tokenização imobiliária – à Magazine. “Até que eles estejam convencidos de que existe um público de investidores procurando especificamente por tokens de segurança lastreados em propriedades, eles não se incomodarão com soluções interessantes.”

Além disso, o verão DeFi pode ter inadvertidamente desacelerado as coisas, com os credores DeFi se tornando “estragados” pelos retornos de empréstimos excepcionalmente altos que desfrutaram durante esse período de alta liquidez, sugere Roy, acrescentando:

“Suas expectativas de retornos no mundo dos ativos digitais não podem ser replicadas com ativos do mundo real, que são fundamentados pela economia do mundo real. Essa mudança de mentalidade é o obstáculo mais assustador.”

O caminho à frente também pode ser longo. Quando Marie Hickey, da Savills, diretora de pesquisa comercial do Reino Unido, escreveu recentemente sobre “quatro tendências que moldam o setor imobiliário de varejo globalmente”, não houve nenhuma menção à tokenização ou à tecnologia blockchain. Questionado sobre isso, Hickey disse à revista: “Imóveis tokenizados são insignificantes demais para serem citados como uma tendência importante neste momento”. 

Desenvolvimentos regulatórios positivos nos EUA

Ainda assim, mudanças recentes na regulamentação nos EUA podem levar a um boom de projetos tokenizados na visão de Dilendorf. A Reg CF, cujo limite de captação de recursos foi aumentado de US$ 1 milhão para US$ 5 milhões no final de 2020, “abrirá o caminho”, prevê Dilendorf. O Reg CF permite que uma empresa arrecade fundos entre investidores credenciados e não credenciados, e não há limite para o número de investidores que podem participar.

Enquanto isso, sistemas de negociação alternativos (ATS) baseados nos EUA estão construindo pontes para plataformas ATS na Europa e na Ásia. “Então, agora, se você colocar seu token imobiliário digital em uma plataforma nos EUA, um investidor da Europa ou da Ásia poderá participar de uma negociação no mercado secundário”, diz Dilendorf à Magazine. Isso poderia impulsionar substancialmente o mercado secundário.

As taxas de transação também são baixas nessas plataformas ATS baseadas em blockchain, como a Securitize, enquanto os contratos inteligentes garantem que as transferências sejam executadas apenas entre contas verificadas do Conheça seu cliente. “É a criação de uma nova forma de levantar capital para pequenas empresas”, que é quase como uma oferta pública inicial, acrescenta Dilendorf.

NFTs ou tokenização simples?

Que forma a tokenização de propriedade pode assumir? Os NFTs são mais promissores? Tokenização simples? Ou talvez algumas outras formas, como tokens Soulbound, ou SBTs, como proposto recentemente por Vitalik Buterin?

Tamar diz que a tokenização pode assumir várias formas. “Alguns terão uma parte de seu cap table na Web3 (para finanças descentralizadas); alguns emitirão NFTs para timeshare e aluguéis; e outros usarão tokens para pagamentos ou gerenciamento de ativos.”

Jarib Figueredo, candidato à Câmara dos Deputados do Estado nos EUA, que se juntou a Singh no painel da NFT.NYC 2022 sobre “Entendendo o valor de imóveis tokenizados”, observa que “na Flórida, há problemas de transferência de títulos, e estes pode ser melhorado com NFTs – arquivos digitais que podem provar a propriedade.” O compartilhamento de tempo é outro caso de uso promissor.

“No futuro, o título imobiliário poderá ser emitido como um token não fungível”, diz Black à Magazine. “O dono da propriedade manteria a propriedade do token em uma carteira digital. Mudanças no valor da propriedade seriam refletidas como mudanças no valor do NFT.” Mais longe:

“Quando o proprietário quer vender a propriedade, ele pode listar a propriedade NFT em uma bolsa NFT. Os compradores poderiam licitar no NFT, e o NFT seria transferido para a carteira digital do licitante vencedor. Isso tornaria o mercado secundário de imóveis muito mais líquido e transparente.”

Dilendorf, por sua vez, não vê NFTs ou DAOs desempenhando um papel dominante no mercado imobiliário porque são essencialmente não regulamentados, ao contrário dos títulos digitais habilitados para Reg CF, que são sancionados pela SEC.

Que tipo de projetos imobiliários são mais maduros para tokenização? “Os ativos de referência serão os mais bem-sucedidos”, diz Tamar, “e os estádios de primeira linha se enquadram nessa categoria. Grandes propriedades de qualidade institucional terão maior probabilidade de serem tokenizadas, pois terão mais liquidez e atrairão instituições durante a venda primária, ao contrário de propriedades menores.”

A tecnologia Blockchain também pode ser usada em grandes áreas do mundo em desenvolvimento, onde a infraestrutura existente para garantir os direitos de propriedade é fraca ou inexistente, diz Black à Magazine, referindo-se ao economista peruano Hernando de Soto, que argumentou que os direitos de propriedade são os chave para o crescimento econômico. “Se a blockchain pode melhorar os direitos de propriedade, como a propriedade imobiliária nos países em desenvolvimento, isso pode ser transformador para economias inteiras”, diz Black.

Em um artigo de opinião do Wall Street Journal muito citado, de Soto enfatizou a facilidade de acesso à manutenção de registros do blockchain que pode ser continuamente atualizado à medida que a propriedade da propriedade muda. A maioria da população mundial não tem nenhum acesso “a um sistema formal de direitos de propriedade”, escreveu ele, acrescentando: 

“Se a tecnologia Blockchain pode capacitar os esforços públicos e privados para registrar direitos de propriedade em uma única plataforma de computador, podemos compartilhar as bênçãos do registro de propriedade privada com o mundo inteiro.”

Disruptor global ou player de nicho?

A indústria de criptomoedas pode chegar a um ponto no futuro em que uma proporção significativa de imóveis será tokenizada – por exemplo, mais de 10% do universo imobiliário global – ou isso continuará sendo uma área de nicho?

“Posso imaginar esse dia” – ou seja, 10% de tokenização – diz Tawil, “mas a tokenização da propriedade imobiliária provavelmente levará algum tempo, especialmente em lugares como os Estados Unidos, onde serão necessárias grandes mudanças de infraestrutura”. 

Afinal, as escrituras de propriedade são registradas e armazenadas em milhares de escritórios municipais. Estes terão de ser digitalizados. Além disso, existe “um grande lobby de profissionais que lucram com transações imobiliárias, que podem ser marginalizadas ou eliminadas em um mundo de propriedade tokenizada, como advogados, seguros de títulos, corretores, etc.”, Tawil diz à Magazine.

Segundo Black, “a tokenização de 10% do mercado imobiliário não é muito difícil de imaginar”. Blockchain e NFTs fornecem um registro digital de propriedade que pode ser associado a ativos físicos, incluindo imóveis, automóveis “e qualquer forma de bem durável”.

“Minha previsão é que grande parte do mercado imobiliário será tokenizado para alavancar a economia blockchain, mas o percentil 20 superior – por demanda, tamanho, desempenho, marca, localização etc. – aproveitará 80% das oportunidades de financiamento, ” acrescenta Tamar.

Como acontece com qualquer tecnologia disruptiva, alguns setores de negócios podem sofrer se a propriedade tokenizada se popularizar. As companhias de seguros de títulos podem estar entre as primeiras a sentir a dor. “Uma vez que haja um registro claro e transparente que registre quem possui uma propriedade e se há ônus sobre a propriedade, não haverá mais justificativa para as taxas da empresa de título”, diz Black à Magazine. Ainda assim, o sucesso geralmente gera sucesso, ou como Black coloca:

“À medida que as sociedades se tornam mais familiarizadas com o blockchain como uma infraestrutura para manter ativos digitais, isso pode abrir a porta para a aplicação de alguns desses mesmos princípios a ativos físicos, como imóveis.” 

Fonte: cointelegraph

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